URBANISME
Centre historique : la remise à neuf !
Dans le cadre de sa politique globale d’urbanisme et d’aménagement (tramway, réaménagement des places et des quais…) la Mairie de Bordeaux a lancé en 2002 un plan d’actions général sur la revitalisation du centre historique, pour en faire un centre "actif, convivial et habité". Le constat était en effet amer : le quartier, centre actif et patrimoine architectural de l’agglomération de Bordeaux, se dévitalisait. Entre 1965 et 2005, la population (27 700 habitants) n’a cessé de diminuer.
En effet, trop de logements subissaient depuis longtemps un état de dégradation progressive et étaient parfois devenus insalubres (12% d’entre eux). Près de 20% étaient vacants. Par ailleurs, l’offre était peu diversifiée, avec 85% de locatif, et 66% de petits logements (T1 et T2), donc très peu d’offres pour les familles. Ceci entraînait un taux de rotation important des habitants et nuisait à la vie de quartier.
Le secteur concerné s’étend de l’intérieur des Cours (cours Arnozan au cours de la Marne) jusqu’à la Garonne ainsi que le secteur compris entre le Cours de la Somme et la rue de Bègles
L’amélioration de l’habitat est donc au cœur du projet, aux côtés par exemple du réaménagement des places et des circulations. Ce volet logement a été confié à InCité, une Société d’Economie Mixte présente depuis plus de cinquante ans en Gironde, en raison de son expérience de gestion d’opérations complexes d’aménagement et de constructeur et gestionnaire de logements. Les actionnaires majoritaires d’InCité sont la Communauté Urbaine de Bordeaux, la Mairie, la Caisse des Dépôts et Consignations…
Les objectifs
D’ici à la fin du projet en 2014, InCité a pour objectifs :
- de renforcer la diversité résidentielle en soutenant le logement social (30% obligatoires dans tout programme de logements privés) et l’accession à la propriété, et en produisant des logements adaptés aux familles,
- de lutter contre le mal logement, de prévenir et traiter la dégradation des copropriétés en difficulté,
- d’offrir un habitat contemporain dans un patrimoine préservé,
- de permettre à tous les habitants qui le souhaitent de demeurer dans le centre ancien.
L’accent est mis sur l’offre de logements moyens et grands, qui font défaut dans ces quartiers, et sur la mixité sociale.
Ses missions comprennent également la revitalisation des pieds d’immeubles commerciaux afin de favoriser l’implantation de commerces, services et artisanats de proximité, et contribuer ainsi à la dynamique du centre historique.
Les quartiers prioritaires ont été définis par la Ville. Certains ont déjà donné lieu depuis 2002 à d’importantes opérations de rénovation de logements. Les quartiers en cours actuellement sont les quartiers Saint-Eloi, Sainte-Croix, Saint-Michel et Sainte-Catherine.
Les moyens d’action
Pour parvenir à rénover 2 400 logements comme prévu d’ici 2014, les moyens d’action sont à la fois incitatifs et coercitif.
La priorité est donnée à l’incitation, l’encadrement et l’accompagnement des propriétaires. Ceux qui souhaitent réhabiliter, vendre ou acheter un bien dans le périmètre du projet peuvent s’adresser à InCité, qui les conseille sur leur projet et les financements qu’ils peuvent obtenir. C’est le moyen majoritairement utilisé.
Par ailleurs, certains travaux peuvent être déclarés d’utilité publique, par exemple quand un logement est insalubre, qu’un immeuble est vacant depuis trop longtemps voire même que l’abandon est manifeste. Dans ce cas, InCité notifie au propriétaire l’obligation de travaux, et lui propose son aide pour réhabiliter : conseil sur le programme à réaliser, délais et aide au financement.
Si malgré ces dispositifs, l’immeuble reste dans l’état, l’aménageur peut alors avoir recours à l’expropriation, qui consiste à acquérir le bien à un prix fixé à l’amiable ou par un juge.
Quant au droit de préemption de la Ville, il peut être exercé si un immeuble est vendu pour y réaliser, par exemple, uniquement des studios, ou encore des logements indignes (en sous-sol, sans fenêtre…). InCité l’achète alors pour y créer des logements familiaux, si possible sociaux.
Dans tous les cas, InCité apporte un accompagnement personnalisé à tous les locataires qui doivent être relogés dans le cadre des réhabilitations. L’objectif est de trouver la solution de relogement la plus adaptée à leurs besoins et moyens financiers ainsi qu’à leurs souhaits. Ainsi, tous les ménages qui l’ont souhaité ont pu rester dans le centre historique.
Point d’étape
1 577 logements ont déjà été rénovés dans le Centre historique, dont 510 logements sociaux ou encadrés et 238 en accession à la propriété. Plus de 500 logements vacants ont été remis sur le marché.
Bordeaux ayant été désignée par l’Etat comme l’une des villes pilotes pour le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés, la Ville devrait bénéficier des financements prévus dans ce cadre, afin de poursuivre le travail entamé, en mettant les habitants au cœur des réflexions sur l’évolution de leur quartier…
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