Immobilier
Le marché de l’immobilier à Bordeaux
Après la crise de l’immobilier et la baisse des prix en 2008 et 2009, le marche de l’immobilier repart la hausse et connait un frémissement positif visible dans l’augmentation du nombre de transactions effectuées depuis 2010.
La crise immobilière a frappé le marché à Bordeaux à l’instar des autres grandes villes. Les acheteurs ne se bousculaient pas et les prix partaient à la baisse malgré une surestimation constante des vendeurs qui limitaient les opportunités de vente. En effet, en 2008, les prix avaient en moyenne baissé de 3,1% et en 2009 de 4,9%[1]. Toutefois, une légère reprise est en cours avec la progression de 1,5%[2] des montants pendant l’année 2010. Ces chiffres, si ils concernent la France entière, excepté Paris, sont également applicables au marché local de Bordeaux, qui connu effectivement un ralentissement en 2008 et 2009. A cette époque, il fallait compter en moyenne 4 mois de délai avant une vente !
Après la flambée des prix du début des années 2000, le marché de l’immobilier est parti brusquement à la baisse durant la crise suivant la tendance nationale. Certains secteurs du centre ville de Bordeaux ont ainsi perdu entre 5 et 10%[3] de leur valeur au prix de vente en 2009. Cette légère baisse, si elle n’a pas préfiguré un effondrement des prix dans l’agglomération, a fait vaciller le marché bordelais en faisant chuter le nombre de transactions de 30 à 50%[4] selon les quartiers.
Dans le détail, les baisses furent moins fortes pour les appartements anciens que pour les maisons. Les produits haut de gamme, supérieurs à 400 000 E, ont été les plus touchés et trouvèrent difficilement acquéreur. Ensuite, le budget moyen pour l’achat d’un appartement ancien est passé de 200 000 E à 136 000 entre 2007 et 2009[5], induisant une baisse significative des prix à la vente. De même, pour les maisons, on retrouve la même tendance pour le budget moyen d’un acheteur de maison, qui baisse de 270 000 E à 229 000 E entre 2008 et 2009[6].
Les quartiers recherchés sont restés des valeurs sûres, tandis que les quartiers en devenir, inclus dans des grands projets de développement urbain, ont été boudés, à l’exception de Bastide, dont la proximité avec le centre ville explique la relative stabilité. Ces quartiers en rénovation (Saint Jean-Belcier, Bacalan) n’ont tiré aucun profit du réaménagement dont ils sont bénéficiaires et dont on aurait pu être en droit de penser qu’il leur serait favorable durant la crise en leur assurant une perspective de développement garantie par la multiplication des travaux et des projets soutenus par l’ensemble de la ville et de l’agglomération. Néanmoins, le marché de l’immobilier dans les quartiers les plus recherchés par les acheteurs s’est bien porté. Il s’agit des quartiers dont le nombre de contact comme le niveau des prix se sont bien maintenus en 2009.
Les quartiers les plus recherchés sont les plus stables
Dans le quartier de l’Hôtel de Ville, les prix et la demande ont été stable en 2009. Les acheteurs sont surtout des bordelais ou des clients internationaux. Le prix moyen oscille autour de 3000 E/m². Le quartier de la Barrière Saint-Genès a lui aussi fait preuve d’une certaine stabilité. La majorité des acquéreurs sont des seconds accédants, et une échoppe de 100m² se vendait autour de 300 000 E. En moyenne, le prix au m² se négociait entre 2500 et 3000 E en 2009. A l’instar de la Barrière Saint Genès, le quartier des Chartrons s’est bien maintenu et est resté très actif en 2009, notamment grâce à son image de quartier « bobo » où fleurissent les antiquaires et les galeries d’art. Les prix au m² se négociaient en 2009 dans le même ordre de valeur que pour la barrière Saint Genès. Les quartiers de Saint-Seurin, Jardin Public et Croix-Blanche ont fait preuve de beaucoup de vitalité, expliquée par le fait que ce sont des quartiers bourgeois qui mettent sur le marché des produits haut de gamme dont les prix au m² se négociaient autour de 2500 E pour Croix-Blanche à 5000 E pour le secteur du Jardin Public en 2009. La crise n’eut que peu d’impact sur les transactions. Enfin, le quartier le plus huppé de Bordeaux, Caudéran, le « petit Neuilly » de l’agglomération, fut lui aussi relativement épargné par la crise. La demande est restée soutenue et les prix au m² se négociaient aux alentours de 2500-3000 E. Toutefois, les offres supérieures à 400 000 E ont été délaissées, seul signe apparent de la crise dans ce quartier.
Les quartiers en devenir peinent à convaincre dans l’immédiat
En ce qui concerne les quartiers en devenir, les maisons et les propriétés ont encore du mal à prendre de la valeur malgré la politique volontariste mise en place par l’agglomération pour valoriser ces secteurs d’habitations.
Ainsi, à Bacalan, quartier fortement marqué par son histoire ouvrière et les chantiers navals, la valorisation est difficile. A titre d’exemple, l’arrivée en 2009 du tramway n’a au aucune incidence sur les prix de vente contrairement à l’emballement qui avait présidé dans le marché ancien. Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants extérieurs à la ville. Le prix du m² se négocie entre 1500 et 1800 E. Toutefois, la livraison du pont Bacalan-Bastide prévue fin 2012 va modifier les flux de circulation, de population et impacté positivement sur l’image du quartier. Le quartier de la Bastide, au passé ouvrier et longtemps délaissé par les Bordelais, a retrouvé de sa superbe grâce à des actions de revalorisation comme la mise en place d’une vaste ZAC « Cœur de Bastide » qui a vu éclore plus de 1000 logements neufs. Ici, le prix au m² se négocie entre 2000 et 3000 E. En outre, le quartier Nansouty, grâce à sa population mixte et aux prix abordables des échoppes et des appartements, connait également un léger décollement, en attirant plus particulièrement les jeunes couples rebutés par les prix des quartiers en centre ville trop élevés à leur goût, alors qu’ici ils se négocient à des montants plus raisonnables entre 2500 et 3000 E/m². le quartier de la gare Saint Jean et Belcier a du mal à convaincre les acquéreurs de son potentiel, pourtant en plein développement grâce à l’étude d’un centre d’affaire bordelais qui viendrait s’y implanter dans les prochaines années. Le prix au m² tourne autour de 2000 E. Enfin, pour terminer notre tour d’horizon de l’immobilier à Bordeaux, les quartiers Victoire, Saint-Michel, Capucin et Saint-Pierre sont en grande partie occupés par des étudiants. En effet, plus de 60% des logements sont loués à des étudiants. Le prix moyen au m² s’établit autour de 2200 à 2500 E. Un programme de réhabilitation de ces secteurs est en cours depuis 2002 et est dirigé par la société d’économie mixte In Cité, qui tente de requalifier l’habitat ancien en favorisant la mixité sociale grâce à l’installation d’une nouvelle population plus familiale, mais également en rénovant les immeubles d’ici à 2014.
Le paysage du marché de l’immobilier à Bordeaux est donc divisé en deux zones homogènes. D’un coté les quartiers établis dans des immeubles anciens ou bourgeois qui sont favorisés par un emplacement et une réputation qui attirent les acheteurs les plus exigeants, mais dont les prix sont élevés et empêchent tout accès à la propriété dans ces secteurs pour les primo accédants. D’un autre coté, les quartiers qui bénéficient de programmes de rénovation et de réhabilitation, qui peinent à convaincre dans la longue durée les futurs acquéreurs qui pourraient investir pour le développement durable de ces espaces. Toutefois, il ne faut préjuger de rien et envisager leur réaménagement dans un temps long, d’ici à 10 ou 15 ans, pour visualiser réellement quel sera leur avenir avant d’émettre un jugement avec promptitude mais déconnecté de la réalité du terrain, qui s’inscrit encore une fois dans un développement long.
Hugues Riffard
[1] Source FNAIM
[2] Ibid
[3] Ibid
[4] Ibid (10% pour la Chambre des Notaires de Gironde)
[5] Source Chambre des Notaire de Gironde
[6] Ibid
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